DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

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• Rapports et méthode de diagnostic Immobilier conforme à la réglementation et législation en vigueur
• Etats des lieux

QUESTIONS

• Quelles sont vos obligations en matières de diagnostic?

  Les diagnostics immobiliers visent à informer le candidat acquéreur ou locataire sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter ou de louer. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) aide à évaluer l’état sanitaire de l’habitation, sa sécurité, et ses performances énergétiques. Les obligations et le nombre différent en fonction du type de la transaction (jusqu'à 10 attestation pour une vente et 3 pour une location). Seul de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) concerne l’ensemble des biens immobiliers.
  L’avis de l’expert
  Dans une vente d’un bien immobilier, l’obligation d’information se traduit par la production du diagnostic DPE des la mise en vente de celui-ci et des autres diagnostics dés le compromis de vente. A défaut, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. En cas d’absence de la totalité du dossier ou de diagnostics supplémentaires, une solution consiste à signer un compromis de vente sous condition suspensive que les diagnostics a venir ne révèlent pas de présence d’amiante pour le diagnostic amiante, pas de défauts pour le diagnostic électricité, etc...
  En pratique, il est fortement recommandé d’attendre la réalisation des diagnostics avant la signature de l’avant-contrat.
  Il faut prendre le temps de lire tous les diagnostics, même s’ils ne sont fournis qu’au moment de la promesse de vente et contiennent plus d’une centaine de pages. L’idéal est de les consulter sur demande lors d’une contre visite avant la signature, afin de pouvoir intégrer les données essentielles à la prise de décision et à la négociation.
  

• Quels sont les différents diagnostics ?

  Le diagnostic amiante
  Avant une vente, certains logements doivent faire l'objet d'un diagnostic dit état d'amiante indiquant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante. Ce document vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu'il projette d'acheter et oblige, dans certains cas, le vendeur à faire réaliser des travaux en cas de découverte d'amiante. Pour tous types de logement dont la date de Permis de Construire à été délivré avant le 01/07/1997.
  Le diagnostic plomb
  Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) est un document qui donne des informations sur la présence ou non de plomb dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.
  Le diagnostic termite – état parasitaire
  L'état parasitaire est un document qui donne des informations sur la présence ou non de termites, c'est-à-dire d'insectes qui rongent le bois, dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu'il projette d'acheter. L'obligation de fournir un état parasitaire ne concerne que les termites. Pour les autres insectes xylophages ou champignons (capricornes, mérules...), il n'y a pas d'obligation de fournir un état parasitaire.
  Le diagnostic mérule
  En cas de vente ou de location d'un bien immobilier, l'établissement d'un diagnostic concernant la présence de mérules n'est pas obligatoire (contrairement aux autres diagnostics imposés par la loi). Lorsque le bien est situé dans une zone à risques (57 départements infectés, ...) et/ou présente des conditions favorables à la présence du champignon (bâtiment ancien, cave mal aérée, ...) il est néanmoins conseillé à l'acquéreur de demander au vendeur l'établissement d'un diagnostic. Le développement visible de mérules peut en effet n'apparaitre que plusieurs mois après une contamination.
  Diagnostic gaz
  L'état de l'installation intérieure de gaz est un document qui donne un aperçu de la sécurité des équipements. Ce document vise à informer l'acheteur sur le bien qu'il projette d’acquérir, il n'oblige pas le vendeur du logement à faire réaliser des travaux en cas de mauvais état de l'installation.
  Diagnostic électricité
  A partir du 1er janvier 2009 en cas de vente de logement, il est nécessaire que le vendeur fournisse à l’acquéreur un état relatif à l’installation intérieure d’électricité si celle-ci a plus de 15 ans.
  Diagnostic état des risques naturels, minier et technologique
  Le vendeur ou le bailleur doit informer le candidat acquéreur ou locataire que le logement qu'il projette d'acheter ou de louer est, ou non, situé dans une zone à risques naturels (inondations, mouvements de terrains), minières et technologiques (industriels, chimiques...). Cette information passe par la production d'un document appelé "État des risques naturels, miniers et technologiques".
  Diagnostic assainissement non collectif
  Avant une vente, le propriétaire du logement doit s'assurer que son installation d'assainissement non collectif a fait l'objet d'un contrôle évaluant sa conformité. Ce contrôle donne lieu à un rapport transmis au candidat acquéreur.
  Diagnostic performance énergétique
  Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre.
  Diagnostic surface « Loi Carrez »
  Le "mesurage Carrez" sert à informer l'acquéreur de la superficie du lot de copropriété qu'il achète. Le vendeur d’un tel lot doit en indiquer la superficie. La loi ne faisant pas de distinction, cette règle s’applique quelque soit l’affectation du lot vendu : habitation, usage commercial, professionnel, les chambres de service de plus de 8 m² et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.
  Le calcul se fait par la prise de mesure des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surface occupés par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètres. Ne sont pas soumis à l’obligation de mesurage : les caves, les garages, les emplacements de parking ou les lots d’une superficie inférieure à 8 m2. En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 m2, il faut tenir compte de la superficie de l'ensemble des locaux réunis en lots y compris ceux inférieurs à 8m2.
  En cas d'erreur, la vente peut être annulé et l'action doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente. Si, en revanche, la superficie calculée comme ci-dessus, s'avère être inférieure de plus de 5% (1/20e) à celle mentionnée dans la convention, l'acquéreur peut exiger une diminution de prix. Dans ce dernier cas, le tribunal doit alors être saisi dans l'année de l'acte de vente.
  Diagnostic surface habitable « loi Boutin »
  Le diagnostic Surface Habitable résulte de la Loi Boutin de 2009, et il a pour objectif de protéger les locataires et de lutter contre l'exclusion.
  Le mesurage de la Surface Habitable, différente de la Loi Carrez, concerne la surface de plancher d’un logement. Ce diagnostic ne tient pas compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas etc...
  Elle est obligatoire pour tout location de maison ou d'appartement et ne concerne pas les locations saisonnières et meublées. Sa durée de validité est illimitée tant qu'aucun travaux n'a été effectué sur le bien immobilier. Attention, la surface habitable et la Loi Carrez sont deux diagnostics différents.