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• Neutralité pour la défense du consommateur lors de conflit
• Conduite de travaux sur tout type de bâtiment (privé ou public)
• Devis gratuits

QUESTIONS

• Qu’est ce qu’un Maître d’Ouvrage ?

  Le maître d’ouvrage est tout simplement le client. La définition nous est fournie par les articles 1710 et 1787 du Code civil ainsi que par la norme NFP 03001. Le maître d'ouvrage est la personne physique ou morale publique ou privée pour qui sont réalisés les travaux. Généralement considéré comme non-technicien, il n'exécute pas les travaux. Pour se faire, il demande l'assistance d'un Maître d'oeuvre, d'un BET (Bureau d'Etudes Techniques) ou d'un Bureau de contrôle.
  Obligations / Responsabilités : Le maître d'ouvrage doit fournir tous les éléments utiles à l'établissement de l'avant-projet nécessaires à l'obtention du Permis de Construire (PC). Il devra informer les constructeurs des contraintes administratives: (certificat d'urbanisme, servitudes, etc.…). Dans le cas où il serait démontré qu'il dirige les travaux, on lui reprochera de s'être immiscé dans les travaux. Sa responsabilité pourra alors être recherchée et même retenue. Il en est de même si le maître d'ouvrage (professionnel ou non) recherche une économie de travaux, source d'un sinistre.  
  Assurance : Le maître d'ouvrage est bénéficiaire de la garantie décennale. L'étendue des garanties est définie par la réforme de 1978 dite « Loi SPINETTA » et ses modificatifs. Le maître d'ouvrage est tenu de souscrire une assurance garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale. Il s'agit de la police « Dommages-Ouvrage »
  En cas de désordres, la responsabilité des constructeurs est engagée : pour celui qui a commandé l'ouvrage, et pour celui, qui par la suite, a acquis l'ouvrage.
  Avis de l'Expert : Le maître d'ouvrage est considéré comme non sachant. S'il ne doit pas s'immiscer dans la direction des travaux, il doit néanmoins contrôler la qualification et l'attestation d'assurance des professionnels à qui il fera appel. Le maître de l'ouvrage a intérêt vérifier et demander à chaque professionnel avec lequel il signe un contrat d'entreprise, ses attestations d'assurances responsabilité civiles et professionnelle dite « Garantie Décennale » (numéro de police et coordonnés de l'assureur). Il lui incombe également de réceptionner les travaux. L'établissement de ce document est crucial, car ce procès-verbal est l'acte par lequel il accepte l'ouvrage avec ou sans réserves. La Réception de travaux marque aussi le point de départ des différentes garanties offertes à celui pour qui la construction à été réalisée.

• Qu’est ce qu’un Maître d’Oeuvre ?

  Le maître d’oeuvre est la personne morale ou physique ou l’entreprise (architecte ou un agréé en architecture, bureau d’études, économiste de la construction, maître d’oeuvre…) chargée de la conception. Il assure le suivi des travaux et la coordination des différents corps de métiers.
  Le rôle du Maître d’Œuvre : Le maître d'oeuvre peut concevoir le projet, c'est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et vous assister dans vos relations avec les entreprises. En contrepartie il perçoit des honoraires. Mais il ne se charge pas de la construction ou des travaux. Il vous faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon, couvreur, électricien...). Le maître d'oeuvre peut vous conseiller dans le choix des entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à votre place. Il ne peut intervenir en votre nom, ni pour votre compte, il ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises : c'est vous qui traitez directement avec les entreprises que vous avez choisies, éventuellement avec son aide. Le maître d'oeuvre ne pourra donc s'engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l'enveloppe budgétaire que vous lui aurez indiquée.
  Un contrat écrit est fortement recommandé : Le contrat de maîtrise d'oeuvre est indépendant des marchés de travaux que vous passez avec les différents corps de métier. Il s'agit d'un "contrat de service" appelé aussi "contrat de louage d'ouvrage" ou "contrat d'entreprise" que le maître d'oeuvre signe avec vous.
  Ne confondez pas Maître d'oeuvre et constructeur : Vous devez signer « un contrat de construction de maison individuelle » sur plan et non pas un contrat de maîtrise d'oeuvre lorsque le même professionnel se charge du plan et d'une partie ou de l'ensemble des travaux de construction de la maison ou lorsque le professionnel vous fournit le plan et traite directement avec les entreprises ou vous impose le choix de telle ou telle entreprise.
  Si le maître d'oeuvre intervient en votre nom et pour votre compte dans les relations avec les entreprises, s'il se charge des démarches administratives et financières pour votre compte : il peut même s'agir  « d'un contrat de promotion immobilière ».
  Le contrat
  Le contrat de maîtrise d'oeuvre n'est pas spécifiquement réglementé. Vous avez donc intérêt à établir un contrat écrit et à vérifier qu'y figurent au moins les clauses suivantes :
  1) La définition de la mission du Maître d'Oeuvre
  Précisez bien l'étendue de la mission que vous décidez de confier au maître d'oeuvre : la conception du projet, c'est-à-dire la réalisation du plan ; le montage du dossier de demande de permis de construire ; l'aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence ; la rédaction des documents techniques ; la coordination des travaux ; l'assistance à la réception. Une "mission complète" comprend l'ensemble de ces phases.
  2) Le montant TTC des honoraires du Maître d'Oeuvre :
  Il est déterminé librement et fixé, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou hors taxe : attention la différence n'est pas négligeable. L'échelonnement des versements des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d'oeuvre.
  3) L'attestation des assurances, professionnelle et décennale, obligatoires :
  Comme tous les professionnels intervenant dans la construction, le maître d'oeuvre doit s'assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité (par exemple un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation) ou encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux. Il doit donc vous fournir les attestations correspondantes avant l'ouverture du chantier. Vérifiez qu'elles sont valides à la date d'ouverture de votre chantier.
  4) Une définition précise de votre projet :
  Détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction ; nombre et nature des pièces ; équipements particuliers (nature du chauffage, revêtement des sols et des murs, etc...).
  5) Le montant de l'enveloppe financière dont vous disposez pour réaliser votre projet :
  Le maître d'oeuvre ne peut déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction définitif. Il est donc indispensable de préciser dans le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer. Il pourra réaliser à plusieurs stades d'avancement de ses études, des estimations de plus en plus précises jusqu'à la consultation des entreprises qui permettra d'arrêter définitivement le coût des travaux. Prévoyez dans le contrat une clause de résiliation aux torts du maître d'oeuvre si le coût définitif des travaux dépasse le montant prévu, ainsi que les conditions de remboursement des sommes déjà versées. Certains contrats prévoient une marge de dépassement : c'est à vous d'en mesurer le risque.
  6) Le calendrier de réalisation de la mission du Maître d'Œuvre :
  Le maître d'oeuvre doit s'engager sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission qui précède l'ouverture de chantier. Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront achevés : le dossier de demande de permis de construire; le dossier de consultation des entreprises. Il ne pourra s'engager sur les délais de construction qui dépendront eux des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par les entreprises. A l'issue de chaque phase, le maître d'oeuvre doit avoir votre approbation pour poursuivre sa mission.
  7) Les conditions qui vous permettent de renoncer à l'exécution du contrat :
  Si celles-ci ne sont pas réalisées à l'ouverture du chantier : notamment si vous n'obtenez pas votre permis de construire. Toute somme versée préalablement au maître d'oeuvre devra alors vous être intégralement remboursée. Si le ou les prêts que vous avez demandés vous sont refusés, le contrat est obligatoirement annulé. Vous pouvez demander au maître d'oeuvre de prévoir dans le contrat un délai de rétractation qui vous permettra de revenir sur votre engagement pendant le délai prévu (7 jours par exemple) et de récupérer les sommes que vous aurez préalablement versées.
  Les différentes étapes d'une mission de Maîtrise d'Oeuvre  
  1) L'avant-projet donnant lieu au dossier de demande de permis de construire :
  Le maître d'oeuvre analyse avec vous le projet, visite les lieux, prend connaissance des données juridiques et financières et consulte les services administratifs. Il établit avec vous les objectifs essentiels d'implantation, de répartition des volumes, vous informe sur les coûts et dresse l'avant-projet. L'avant-projet comprend le plus souvent :
  - un plan de masse (échelle 1/500e)
  - un plan des niveaux, coupes, façades (échelle 1/100e)
  En général, il comprend également : l'indication des matériaux (vérifiez qu'il est détaillé sur la qualité des matériaux employés), le choix des couleurs, l'estimation globale des travaux.
  Le maître d'oeuvre signe cet avant-projet et le joint au dossier de demande de permis de construire dont il suit le cheminement administratif. Lorsque la construction ou les travaux d'amélioration portent sur un logement dont la surface hors-oeuvre nette après travaux est supérieure à 170 m2 : le plan doit obligatoirement être établi par un architecte ou un agréé en architecture. Dans les autres cas, s'il existe dans votre département un CAUE (conseil gratuit d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement) vous pouvez lui soumettre votre projet : il vous aidera à choisir un plan adapté à vos besoins et à votre terrain. 2) Le projet de construction et le choix des entreprises :
  Le maître d'oeuvre est indépendant de tout entrepreneur. Il doit donc organiser une consultation, c'est-à-dire un appel d'offre aussi large que possible (en général, auprès de trois entreprises par corps de métier) et discuter avec son client des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.
  Le maître d'oeuvre établit un dossier de consultation qui contient habituellement : des plans, coupes et façades à l'échelle 1/50e, un devis descriptif détaillé par corps de métier, les conditions des marchés et calendrier des travaux.
  Vous choisissez les entreprises avec l'aide du maître d'oeuvre, qui aura préalablement vérifié : leur qualification, leur aptitude à tenir les délais, le réalisme des devis, leur situation vis-à-vis des assurances de responsabilité, professionnelle et décennale, obligatoires.
  Vous devez pour votre part souscrire une assurance dommage-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Ne faites pas l’économie de cette assurance indispensable. 
  Vous passez ensuite directement les marchés de travaux en signant avec chaque corps de métier, un contrat d'entreprise que le maître d'oeuvre vous aidera à préparer : vérifiez leur contenu avant de signer.
  La direction des travaux
  Le maître d'oeuvre s'assure du respect des prescriptions techniques en veillant à la tenue des délais et des coûts. Il tient des réunions de chantier régulières, auxquelles vous avez intérêt à participer, et notamment à chaque étape importante des travaux : il en rédige des comptes rendus. Il vérifie les factures adressées par les entreprises. Il vous assiste à la réception qui marque l'achèvement de la construction ou des travaux et la fin de sa mission.

• Qu’est ce qu’un vice caché ?

  Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
  Le vice doit être caché
  Contrairement à ce que l'on croit souvent, le vice caché n'est pas en soi un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n'est pas apparent. Ainsi, il peut y avoir vice caché alors que le vendeur l'ignore. Pour savoir si le vice était bien caché, et non apparent, les juges s'en réfèrent au comportement du « bon père de famille ». Ils estiment également que l'on ne peut exiger de l'acheteur un examen trop en profondeur, trop pointu de l'immeuble, de ses structures. L'œil vigilant du « bon père de famille » trouve donc sa limite dans certains endroits de la maison, comme les combles, ou sous la laine de verre recouvrant le bois de la charpente.
  Une des conditions pour actionner la garantie pour vices cachés est que l'acquéreur n'ait bien évidemment pas eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car dans le cas contraire, le vice n'est plus caché et il est réputé l'avoir accepté.
  Aussi, si le vice est mentionné dans l'acte de vente (pour signaler la présence de termites par exemple), l'action est fermée à l'acquéreur. C'est pour cette raison que l'acquéreur n'a pas de recours sur tous les points visés par les diagnostics.
  Le vice doit être antérieur à la vente
  Il peut être au moins concomitant à la vente. En revanche, le vendeur n'est pas tenu à garantie pour les problèmes affectant le logement et survenant après la vente.
  Le vice doit rendre le logement impropre à sa destination
  Ou bien il doit en diminuer tellement l'usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté ou tout du moins pas à ce prix s'il en avait eu connaissance.
  Le recours de l'acheteur
  L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en garantie. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice, même si celle-ci intervient longtemps après.
  Le recours est ouvert aussi bien contre les vendeurs professionnels que les vendeurs non professionnels et le délai est le même dans les deux cas. Toutefois, nous allons le voir, la responsabilité du vendeur particulier est plus limitée.
  Le vendeur professionnel
  Il y a une présomption de connaissance des vices lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel. Celui-ci est en effet tenu de connaître les vices affectant la chose dont il fait le commerce. En présence d'un vice caché, même s'il prouve sa bonne foi, le vendeur professionnel doit verser à l'acheteur des dommages-intérêts. Et surtout, il ne peut pas s'exonérer de cette garantie.
  Le vendeur particulier
  Il est d'usage, pour le vendeur particulier, de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Tous les compromis comportent une telle clause. Toutefois, malgré cette clause, cette exonération de garantie ne joue pas, et le vendeur vous doit donc la garantie, s'il est de mauvaise foi, en d'autres termes, s'il avait connaissance du vice avant la vente. Car encore une fois, le vice caché n'est pas un vice que le vendeur a lui-même caché. Le vendeur peut ignorer ce vice, précisément parce qu'il n'est pas décelable. En revanche, s'il en avait connaissance, la garantie des vices cachés est due.
  Encore faut-il que l'acquéreur prouve que le vendeur avait connaissance du vice. L'exonération de garantie ne peut pas jouer non plus si le vendeur ne fournit pas les différents diagnostics prévus par la loi. Mais nous avons vu que cela était très rare.
  Ce que l'acquéreur peut obtenir
  Selon l'article 1644, l'acquéreur peut obtenir l'annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente.
  Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. En échange de quoi, le vendeur lui restitue le prix du bien, les frais de procès et de mutation ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement.
  Lorsqu'il est question d'une diminution du prix, les experts doivent estimer la moins-value qui résulte de ce vice. Celle-ci est souvent calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour que le bien retrouve sa vraie nature. On vise ici une remise en l'état. L'acquéreur se voit alors rendre une partie du prix et conserve bien sûr le logement.
  L'acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages-intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. Il doit réparer « tous les préjudices de toutes natures » liés à la présence du vice caché. C'est ainsi qu'il peut arriver que le vendeur verse des indemnités supérieures au prix de l'immeuble.
  

• Quels types de garantie après travaux?

  Les différentes responsabilités de la construction
  Les garanties de parfait achèvement (GPA) 
  La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
  Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
  La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. Objet = réparation de tous les désordres affectant l’ouvrage, quelle que soit leur gravité et ayant fait l’objet de réserves à la réception ou signalés pendant l’année qui suit la réception.
  Durée = 1 an à compter de la réception
  La garantie de bon fonctionnement (GBF)
  Dommages concernés : dommages affectant les éléments d’équipement non dissociables et qui ne portent atteinte ni à la solidité, ni à la destination de l’ouvrage.
  Ex: mauvais fonctionnement d’un interphone, chaudière entraînant une consommation excessive de combustible, blocage de volets roulants...
  Mais aussi désordres affectant des éléments inertes dissociables (garde-corps oxydés, dalles de faux plafond qui se décollent...)
  Depuis juin 2005 : exclusion des « éléments d'équipement dont la fonction exclusive est de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage. »
  Durée : dans les deux ans qui suivent la réception
  La garantie décennale
  Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
  Désordres concernés: ceux qui portent atteinte à la destination ou la solidité de l’ouvrage, ou à la solidité d’un élément d’équipement dissociable (escalier, plafond suspendu, chaudière…)
  Ex: fissuration ou défauts d’étanchéité qui provoquent des infiltrations à l’intérieur d’une habitation, effondrement d’une cheminée, dysfonctionnement du système de chauffage qui rend impossible d’occuper des pièces d’un appartement en hiver, immeuble implanté à un niveau inondable, rampe d’accès à un garage inaccessible, décollement de carreaux recouvrant les façades d’un immeuble et qui crée un danger permanent pour les passants, défaut de climatisation dans une pièce spécifiquement destinée à recevoir des ordinateurs...
  Sont exclus de la garantie décennale
  Les désordres apparents à la réception (apparents dans leur manifestation mais aussi dans leurs causes et leurs conséquences (ex: dépassement d’emprise au sol, désordres signalés par le maître d’ouvrage avant réception mais non repris comme réserve de réception...)
  Les désordres qui ont fait l’objet de réserves à la réception depuis juin 2005 : exclusion des « éléments d'équipement… dont la fonction exclusive est de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage. »
  Prise en compte des « dommages futurs » et « désordres évolutifs »
  Durée : 10 ans à compter de la réception